マンション経営のリスクや注意したいことについて信和建設の解説

不動産投資は経済状況の悪い影響を受けにくい

マンション経営は、マンション一棟を購入して保有したうえで、それぞれの部屋を入居希望者に貸し出すことにより、賃貸料を得て収益にする事業の一つをさしています。

初期投資はかなり高額なものの、一般的なサラリーマンでも始めることができ、近年注目を集めている投資の一つと言われています。

マンション経営を始める際のメリットとして、まず第一に挙げられることが、株などに比べリスクが低いことです。

※参考・・・信和建設

投資と一言で言っても様々な種類がありますが、株やFXとは異なり、不動産物件の場合には、急に価値のない存在になるリスクは低くなります。

もちろんマンション経営を行うには初期投資が高くなり、最初にまとまったお金を用意しなければなりません。

しかし入居者がいれば長期にわたって収入を得られることが、一つのメリットと言えるでしょう。

そして経済状況に左右されないこともメリットと言えます。

一般的に物価は経済の動向により変動をきたしますが、マンション経営における収入源となる賃料は、インフレやデフレなどの悪い影響を受けにくい特徴があります。

デフレによって物価が下がってしまったとしても、給料も下がることから、強い影響があるのではないかと思う人もいるかもしれませんが、家賃に関しては入居する際に取り決めたものがそのまま継続されるため、特に問題はありません。

反対にインフレの場合には給料は上がるものの、この場合には賃料を引き上げることも可能です。

そして所得税や住民税の節税になることもあげられます。

最初のころは当然のことながら赤字になりますが、この理由としては物件を購入する費用や管理費、修繕費、税金や減価償却費など、様々な経費が初期の段階でかさむことにあります。

不動産所得税は、賃貸収入から必要となる経費を引いたものが課税対象額となるため、賃貸収入によって必要経費の額が高ければ高いほどマイナスになるため、非課税になります。

このようにさまざまなメリットがあるものの、失敗しないようにするためには注意しなければならないこともあります。

まず第一に表面利回りだけに気を取られてはいけないことです。

不動産投資で重要視されているものが、表面利回りと呼ばれるものです。

これはどのようなものを表すのかというと、投資した額に対して、どれくらいの収益を得られるかということが指標となっていて、この数値が高ければ高いほど収益が得られるということを意味しています。

表面利回りは、1年間の家賃収入を物件価格で割り、それに100をかけたものです。

まず最初に物件を購入する必要がありますが、この時に表面利回りが何パーセント以上になるかという点については、大きな目安となってくることでしょう。

表面利回りが高いということは、より多くの収益を期待できるということにつながるため、もちろん注意しなければならない部分ではありますが、表面利回りだけを気にしていては、かなりの危険性を伴うことになります。

不動産投資のセールスにおいて、表面利回りの高さをアピールすることになりますが、この場合不動産にかかる税金や維持費などが考慮されてはいません。

年間の家賃収入を根拠にした指標であることから、万が一部屋が空室になってしまったり、入居者が現れてもすぐに退去して出て行ってしまったりした場合には、表面利回り通りの収入を得ることはできません。

例えば全体の半分が空室になってしまった場合には、利回りも50パーセントになってしまうということです。

収入を得ようとして経営を始めたのに、不動産を維持するための費用に覆われてしまい赤字になってしまっては意味がありません。

表面利回りだけを考えて物件を購入することは、リスクを伴うということです。

中には低額で売り出されている物件もあるかもしれませんが、このようなものの中には築年数が経過していて、老朽化しているものも多く見られます。

このような物件では入居希望者もなかなか現れず、近いうちに大規模修繕をしなければならない可能性も出てくることでしょう。

これでは修繕費用もかかることになるので、築年数や物件の状態などをよく考えたうえで購入する必要があります。

マンション経営を成功させる方法としては、空室が少ない状態で長期的に運営できることが挙げられます。

そのためにも、まず最初にクレーム対応などのフォローが重要となってくることでしょう。

入居者への対応が悪い場合には、それが、退去の理由になってしまう可能性も高く、自分で管理できないと思うのであれば、費用がかかるものの管理業者に委託した方が良いケースもあります。

また立地に関しても非常に重要であり、周囲がどのような環境であるかは非常に大切です。

騒音がひどかったり、工場が密集しているなど、住みやすい場所であることが理想となります。

駅や学校、役所などからの距離や、都市部へのアクセスの良さなどは、自分自身で確かめてみることが大切です。

最終更新日 2025年7月29日 by eelerbay